Le poste immobilier d’une entreprise représente très souvent le deuxième poste de dépense après la masse salariale. Celui-ci pèse donc de manière importante sur le résultat net de votre entreprise. De plus, les baux commerciaux portent sur des engagements long-terme et comportent des enjeux et risques inquantifiables qui sont par définition difficiles à mesurer pour des non-professionnels de l’immobilier. Ainsi, que vous soyez cédant ou repreneur, il existe aujourd’hui des leviers pour réduire ces coûts immobiliers et ainsi améliorer la flexibilité et le résultat opérationnel de votre société. En tant que cédant vous pourrez ainsi espérer une valorisation plus importante lors de la cession et en tant que repreneur vous pourrez améliorer la rentabilité de votre investissement et donc votre situation de trésorerie. Le marché Le paysage du marché de bureaux a fortement évolué ces derniers temps, avec des disparités importantes selon que votre entreprise se situe dans un quartier d’affaire ou en périphérie de grandes zones urbaines et selon la typologie d’immeuble qu’elle occupe. En effet, les grands indicateurs mesurant la santé du marché ne sont actuellement pas favorables aux sociétés foncières et aux grands propriétaires institutionnels. Ces derniers ont effet connu des périodes plus prospères. Le marché francilien, qui est tout de même co-deuxième mondial en volume de transactions avec environ 2.400.000 m² transactés en moyenne ces dernières années, est lui aussi touché. Ainsi, le rapport de force entre utilisateurs de surfaces de bureaux et propriétaires, longtemps en faveur de ces derniers, connait aujourd’hui une redistribution des cartes. C’est également la nature même de ce business qui change. En effet, lorsque vous aviez besoin de conseil, vous deviez auparavant contacter des sociétés de commercialisation dont la particularité franco-française est de représenter l’offre et la demande. Or, il existe aujourd’hui des structures de conseils dédiées aux utilisateurs qui vont mener de véritables renégociations de bail dans votre intérêt exclusif, ou bien rechercher une surface vous correspondant sur le marché si ce dernier choix est le plus judicieux financièrement. Si vous êtes locataires, le moment est donc venu de renégocier votre loyer ! Vous êtes cédant et vous approchez d’une échéance triennale de bail ? Le moment est encore plus propice pour obtenir de la flexibilité, restituer des surfaces, modifier certaines clauses ou conditions abusives, ou encore négocier quelques mois de loyer gratuits. N’oubliez pas que votre bail sera audité par l’acquéreur et que ce dernier pourrait s’en servir pour négocier à la baisse si des anomalies apparaissaient. Vous venez de reprendre l’entreprise et l’immeuble vous convient ? Dans ce cas pourquoi ne pas renégocier votre bail commercial pour une durée ferme afin d’obtenir de nouvelles conditions locatives de la part de votre bailleur ? Surtout si des panneaux fleurissent la façade de votre immeuble … Pour les plus solides financièrement et selon la qualité de votre propriétaire, il existe peut-être une opportunité d’acquérir l’immeuble que vous louez et qui a perdu de la valeur ces derniers mois ? La législation permet aux locataires de renégocier leur loyer Peu de dirigeants d’entreprises le savent, la loi permet pourtant aux locataires de pouvoir renégocier leur loyer en cours de bail. En effet, la croissance extrêmement élevée de l’Indice du Coût de la Construction sur lequel la quasi-totalité des baux commerciaux sont indexés, a mécaniquement et considérablement fait augmenter les loyers ces dernières années. Cet indice, publié trimestriellement, a en effet augmenté de plus de 25% depuis 2004, période à laquelle les loyers des immeubles de bureaux connaissaient déjà des valeurs élevées. Depuis quelques mois, la baisse historique en glissement annuel de cet indice permet à certains locataires de voir leur loyer baisser…à condition que leur bail le permette car beaucoup de propriétaires avaient pris leurs précautions au moment de la signature, alors que personne ne pouvait imaginer une baisse de l’indice... Quels sont les autres leviers de négociation L’existence de structures de conseils aux utilisateurs indépendantes des propriétaires, des commercialisateurs et des aménageurs n’est que très récente en France. C’est pourquoi le marché a historiquement été favorable aux propriétaires et les baux commerciaux recèlent de nombreux pièges et charges financières pour les locataires. Savez-vous par exemple quelle est la quote-part de parties communes dans votre surface locative ? Nous constatons régulièrement entre 10 et 25% de la surface figurant au bail et donc autant de loyer et charges dépensés par les entreprises pour absolument rien ! En conclusion, malgré les idées reçues, il existe des possibilités en cours de bail et lors des fameuses échéances triennales pour réduire vos coûts immobiliers et améliorer le résultat opérationnel de votre société, notamment au préalable d’une cession ou suite à une acquisition. Par Jérôme JUSTIN IVAL |